物业管理工作经典语录

编辑:网络 2020-08-06
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物业管理工作总结桃花落去,梅雪冬阳……2010年在忙忙碌碌中渐渐的过去了,2010年实训基地物业管理处犹如生命演化的进程,有生命诞生后的喜悦、有牙牙学语时的懵懂、有蹒跚学步中的艰辛、更有成长期的叛逆和傲气。实训基地物业管理人自己深知只有加强学习和不断探索才是实训基地物业管理工作健康发展的硬道理;也只有不断的总结提高和剔除糟粕才能鼎立于不败之地。当然,2010年实训基地物业管理工作离不开各级领导的大力支持,离不开延吉物业管理有限公司领导的莅临指导,更离不开基地广大业主的包容和理解。值此岁末,实训基地物业管理处将2010年物业管理工作向各级领导和业主作总结汇报:一、物业管理处认真组织竣工预验收交接工作、严格规范二次装修管理、全面进行培训提高员工的服务意识、着力疏通内部管理流程。(一)认真做好竣工预验收交接工作,为业主把好竣工验收质量关。按照市职培中心的部署,预验收工作由职培中心统一领导,杨浦区人力资源与社会保障局参与,上海现代咨询有限公司组织实施。其中上海第七建筑有限公司提供工程建设全部竣工图纸、实物;上海建科建设监理咨询有限公司提供全部工程质量验收合格证明;上海第一测量师事务所有限公司提供工程审价咨询意见;上海房屋建筑设计院有限公司提供工程设计资料;我处接受职培中心的委托对工程建设全部竣工图纸、实物进行交接、对工程建设项目的质量、使用功能完好程度进行交接查验。自9月17日起我处抽调多方资深工程技术力量,共108人(次)分10批(项),按照6大建筑单元(以土建为主)、各建筑单元按系统的建筑项目划分(以安装为主)进行预验收查验;严格按照预验收交接准备工作的要求对预验收的条件、需核检的资料、技术资料等进行逐项查验;严格参照竣工验收规范和标准对预验收交接中发现的问题提出整改办法及复验安排,督促施工总包方及时处置、解决问题。截至目前共向施工总包方提出整改意见共300余项,督促施工总包方已完成需要整改项目200项,竣工预验收交接工作正在有条不紊的进行。(二)建立二次装修管理制度,确保二次装修规范、有序。二次装修是物业管理工作的重要内容之一,纵观各类物业存在的上下单元渗漏、外立面破坏、楼宇结构受损、房屋功能改变等不一而足的问题,无不是因为前期二次装修工程的施工不按照制度进行埋下隐患,从而造成了后期物业管理工作的困难重重、举步维艰。为此实训基地物业管理处在二次装修管理工作方面,重点加强了以下方面的工作:一是从严把好二次装修申请审批关,建立完善的二次装修管理档案,所有二次装修申请必须按规定提交图纸资料,并提供区域消防审批文件,对装修申请中的关于外立面及室内结构方面从严审核并给出审批意见与建议;二是严格把握二次装修重点工作,对单元区域二次装修的"消防测试"、"重点部位防水"、"水电管路走向"、"自用设施设备安装"等问题作出明确的指引,让业主与二次装修单位提前知悉各项管理规定与要求,为后期的管理工作做好准备;三是建立二次装修巡查签到制度,安排各部门按规定对二次装修单元区域开展巡检工作,对消防管理、违章装修、防水工程等重点内容按部门分工开展巡检督查工作,将违章装修现象消除于萌芽状态;四是定期组织二次装修业主和施工单位召开二次装修专项会议,对检查存在未符合管理规定要求的违规现象,在会上限定作出整改,并按计划实施复检工作,此项工作得到了大部份业主的肯定;五是根据二次装修工作的安排需要,管理处设立二次装修专员岗位,制订装修巡检专项负责制度,委托装修专员协调各个部门组织实施,经过相关培训及各项准备工作后,取得了良好的成效。(三)认真做好员工培训工作,全面提高员工服务意识。罗伯特-欧文曾说过:把钱花在提高劳动者素质上是企业最佳的投资。因为员工培训是物业管理企业参与市场竞争的需要;是物业管理企业管理者激励员工的方法;是物业管理企业经营管理现代化的基础。为此实训基地物业管理处把员工培训计划提到管理处的中心工作日程,并持之以恒的作为一项长期性、实效性的任务来抓。管理处结合本单位的实际情况综合公司的培训日程安排制定培训计划、研究培训方法、确定培训内容及分类,并对全体员工进行素质大摸底,确切掌握员工当前素质存在的薄弱环节,在有序地进行常规性培训之外有目标性地选择分类方法对各类员工进行强化和专项素质教育。物业管理处项目经理为员工培训第一责任人,负责员工培训的组织实施、培训的监督管理、培训的效果评估。截止目前物业管理处修订培训教材24套、培训课时88小时、各部门分类再培训累计课时240小时、员工培训率100﹪、培训合格率95﹪、培训淘汰率5﹪。通过一系列培训制度的实施,全体员工的素质稳步提高,服务意识明显增强,业主满意度渐渐提升。(四)着力疏通管理处内部管理流程,增强各部门团队意识,提高凝聚力。二、管理处下属各部门四维合一、通力合作,紧紧围绕管理处全新部署开展工作。(一)客户服务

感谢市政协和各位政协委员长期以来对我市物业管理工作的关心和支持。现向市政协第十三届第五次会议报告我市近年来物业管理工作有关情况。请予审议。

一、物业管理概况

近年来,我市物业管理工作得到了长足的发展。至去年底,我市有资质的物业管理公司216家,从业人员19800多人,已对920多个住宅小区(大楼、别墅区)实施了物业管理,总计面积5800万平方米。尤其是20xx年以来,物业管理面积平均每年以600万平方米的增加速度快速拓展,至今中心城区物业管理覆盖率已达约85%,远高于全国城市物业管理平均覆盖率38%的水平。物业管理使广大业主得到了实惠,与未实施物业管理小区相比,脏、乱、差现象基本消除。物业管理的推行使小区环境整洁了、安全有序了、房屋修缮及时了、居民生活方便了、社区生活丰富了,同时也使管理小区的各类物业使用功能正常的运行,延长了使用寿命,并得到了保值、增值。目前,物业管理已被广大市民普遍接受,“买房看物业”已成为购房者首选的重要条件,非物业小区的居民要求实施物业管理的呼声也愈益强烈。物业管理在为小区业主创造整洁、有序、方便、舒适的生活居住环境的同时,也为创建文明社区、建设现代化国际大都市发挥了积极作用。

二、主要工作情况

围绕着促进物业管理水平的提高、群众生活居住环境的改善及城市档次品位的提升,近年来我们主要做好以下工作:

1、不断完善物业管理法规体系,营造行业发展的社会环境

物业管理行业是一门新兴行业,它是市场经济条件下房屋多元化的产物,有别于计划经济体制下的传统房屋管理。因此,首先要建章立制,用法律予以规范和制约。为此,我们在《关于市区住宅区推行物业管理的若干意见》的基础上,草拟了《××市住宅小区物业管理条例》,并经省人大常委会批准于1999年2月1日起实施。为使我市《住宅小区物业管理条例》得到顺利贯彻,我市相继出台了《物业管理企业资质等级管理暂行办法》、《优秀住宅小区(大厦)考评办法》和《业主委员会运作规程》等11个政策和规范性文件;在全国《物业管理条例》出台后,我们结合《条例》制定了具有地方特色的《贯彻全国〈物业管理条例〉实施意见》等8个配套政策,其中对推行小区管理处主任负责制、业主与物业管理企业和物业管理企业与开发建设单位签订前期服务合同协议等做出了明确规定。这些政策法规和规范性文件的制定与出台改变了我市物业界无法可依的现状,对引导和规范物业管理行业健康发展起到了重要作用。

2、引入招投标机制,创造公开、公正、公平的竞争环境

自20xx年开始全市逐步推进了物业管理招投标工作。规定凡4万平方米以上的住宅小区、3万平方米以上的大楼必须实施前期物业管理招投标。至今总计115个小区,总面积达万平方米推行招投标,仅去年全市就有54个总计面积442万平方米的小区(大楼)实行了招投标。竞争机制的形成使物业管理企业强烈意识到管理服务不到位,将面临着被市场所淘汰的结局,从而激发了物业管理企业对品牌效应的内在追求,促进了市场的培育,物业管理的整体水平明显提高。至今,全市已有18个小区(大楼)荣获全国优秀(示范)称号。20xx年至去年底,全市有47个小区(大楼)被评为市级优秀(示范)小区。

3、整顿市场秩序,规范物业管理运作

近年来我们针对一些业主反映较突出的问题,如物业管理不到位,服务质量差,乱收费和服务态度恶劣等问题,开展了两次全市范围的物业管理市场秩序专项整顿工作。为使专项整治“不走过场”扎实而有效地开展,我们设立了有专人负责的组织机构,并召开了全市近250人参加的动员大会,就整顿的目的、范围和重点等方面逐项提出了工作目标与要求。同时,健全物业信访投诉处理机制和反馈机制,要求物业管理企业对群众反映的问题都要认真核实及时办理。整顿期间,处理群众投诉500余件,对群众的投诉我们做到事事有回音,件件有着落,督促各物业管理企业限期整改,期间对两起较严重的违法事件我们进行了全市通报及降级和取消企业资质的处理。市场秩序专项整顿,使物业管理企业服务态度得到改善,服务质量不断提高,不少小区(大楼)业主满意率达到90%以上,物业管理的声誉有较明显的好转。

4、倡导“诚信物业”,增强行业自律

20xx年开始我们在全行业推行了“诚信在物业,服务千万家”的诚信物业活动,并向广大小区公示,广泛接受业主的监督。至今已有72个小区(大楼)参加诚信活动。并在继续扩展。经去年底检查,“诚信物业”小区,业委会和社区居委会满意率达96%以上,诚信意识在我市物业界得到逐步弘扬。去年,我市还在500多名物业管理处主任中评选出我市优秀管理处主任35人将予通报表彰,使目前行业中正在开展的“比、学、赶、超”争先创优活动进一步深入。不少物业管理企业在小区中开展的“坐堂制”和服务中心“站立制”一条龙服务及推行的人性化管理,贴近了业主的多元需要,贴紧了业主的心,使物业管理工作得到了广大业主的理解和支持,为深化物业管理创造了良好的社会环境。如烟花鞭炮开禁后,全市物业管理企业为使广大居民过一个欢乐、祥和的春节,年三十晚各企业的中层以上管理人员放弃与家人团聚的机会,深入到小区内,与值班人员一道查看烟花鞭炮放后有无安全隐患,从而保证了我中心城区各物业管理小区无火灾事故的发生,同时不少物业管理人员从年初一凌晨3点起开始打扫烟花鞭炮放后的残屑,使广大居民在新年第一天便能看到整洁的环境。

5、实施老旧小区整治,改善广大业主的居住环境

鉴于老旧小区整体环境与我市城市化推进不相适应,且居住的多数是弱势群体。为使他们与新小区一样分享到现代化大都市发展的成果,近年来,我们实施了老旧小区整治“实事工程”,并实行边整治边物业管理提前介入。这项工作的重点是做到小区内有关设施的更新和功能的完善。整治内容主要是:拆除违法建筑、更新路灯、修复破损道路、绿化的补缺和落实物业管理用房等工作。我们还不断总结经验,进一步提高整治质量。20xx年下半年开始采用彩色隔热板进行屋顶改造和试行屋顶“平改坡”工作,使整治的小区更加洁净靓丽。2000年至今,市八区已整治老小区63个,总计面积1017万平方米,直接受益住户近12万户。这项“民心工程”得到了社会各界和群众的普遍肯定和好评,老小区整治工作在美化城市中发挥了特殊作用。

6、积极投身于开展创建文明城市、卫生城市活动中

近年来物业管理行业遵循“资源共享、各方联动、协作互助、建设文明社区”的要求,积极投入社区建设,为创建文明社区做了大量工作。物业管理的16小时保洁制和24小时定期巡逻制的推行,使物业管理小区环境更加整洁,发案率大为降低,据××区公安分局的统计显示,非物业小区与物业小区发案率为5:1,而20xx年中××区有84个物业管理小区被列为“无刑案小区”。同时作为一个劳动密集型行业,物业管理岗位也成了社区再就业工作的一条渠道,现有近4000名下岗失业人员从事物业管理岗位工作,为政府排忧解难分担了责任。此外物业管理企业提供物业用房与社区共享,仅市三区供社区活动的物业用房就近1。5万平方米,为社区工作开展构筑了活动的平台,同时还提供一定的人力、物力积极配合社区居委会在小区内开展各类文娱活动,自行购药积极投入灭“四害”活动,促进了社区精神文明建设,因此社区建设工作搞的较好的如安琪社区、沧浪社区的居委会同志都讲到社区工作离不开物业管理公司的配合和支持。

三、存在的矛盾、困难和问题

伴随着物业管理的发展,我们也面临着诸多矛盾、困难和问题,主要是:

1、市场机制还不完善,物业管理收费标准过低,行业发展后劲缺乏

由于我市的物业管理是从计划经济下传统房屋管理转变过来,因此不少业主长期以来的“国家分房、修房、我住房”的福利型住房消费意识根深蒂固,视物业管理为公益性事业,对有偿服务还很不适应,“要服务、少付钱或不付钱”现象屡屡发生,有的小区收费率几年来徘徊在30%左右,严重挫伤了物业管理企业的工作积极性;其次,我市的物业管理服务收费标准也同市场经济要求和行业发展需求有一定的差距,目前我市三区20xx年以来新建的普通住宅小区收费标准平均为0。4元/平方米/月;而98年以前建成的住宅小区更低,平均仅为—0。2元/平方米/月。这一收费标准与目前上海、广州同样小区相比差距近一倍,致使多数物业管理小区经费处与亏损状态,企业发展缺乏后劲,物业管理服务步履艰难。

2、作为新兴行业,职责尚需进一步理顺

作为新兴行业,法律法规体系虽已建立,但部门间的工作职责还需进一步理顺。目前,我市《小区物业管理条例》规定的市政、环卫等专业有偿委托事宜,尚未妥善解决,致使物业管理代人劳作,更加重了物业管理自身经费负担。同时,国家《物业管理条例》规定的供水、供电、供热等单位应向最终用户收费的问题,有关部门也没有认真贯彻,致使物业管理企业无偿代收的现象仍然存在,且水电费差额还需物业管理企业承担,这很不合理。此外,物业管理小区的违法搭建、破墙开门、车辆停放、快餐经营等问题,按照有关职能宜由城管、规划、环保、工商、房管、公安等部门依法处理。但由于一些法规的交叉,出现互相推诿现象,使物业企业在管理过程中,遇到这类问题得不到有力支持和及时解决,造成小区管理难度大大增加。

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